Vendre un bien pendant un divorce ne doit pas ajouter du stress. Nous rendons cela rapide, sûr et humain.
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Vendre vite ou prendre un peu plus de temps ? C'est vous qui décidez quand la vente est conclue.
Un divorce est sensible. Tout se déroule avec discrétion et respect pour votre situation.
Lors d'un divorce, une question revient souvent : qui reste dans le logement et comment racheter la part de l'autre conjoint ? Racheter la maison lors d'un divorce est une décision lourde, tant sur le plan financier qu'émotionnel. Dans ce guide, nous expliquons étape par étape comment cela fonctionne, à quoi faire attention et quand la vente peut être un choix plus judicieux.
Racheter signifie que l'un des conjoints reprend la pleine propriété du logement commun. L'autre conjoint reçoit en échange une somme, généralement la moitié de la plus-value ou de la valeur convenue du bien. Ainsi, le logement reste dans la famille ou chez l'un des ex-conjoints, tandis que l'autre dispose de liquidités pour se reloger.
Les règles diffèrent selon les régions en Belgique. En Flandre, à Bruxelles et en Wallonie, les conséquences fiscales peuvent varier, par exemple en matière de droits d'enregistrement ou de droits de succession. Faites-vous donc toujours accompagner par un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la famille, surtout si des enfants ou un prêt hypothécaire en cours sont concernés.
Le montant du rachat dépend de la valeur actuelle du logement, diminuée de l'encours hypothécaire. Un expert ou un notaire peut réaliser une estimation objective. Parfois, les conjoints conviennent d'un montant entre eux, mais cela peut plus tard prêter à discussion. Une estimation indépendante évite que l'un des deux se sente lésé.
Vous souhaitez d'abord avoir une idée réaliste de la valeur du bien ? Consultez notre page sur la valeur de votre maison en cas de divorce. Nous y expliquons les facteurs qui influencent la valeur et comment obtenir une indication fiable.
Le conjoint qui reprend le bien doit pouvoir payer le montant du rachat. Cela se fait souvent avec des économies personnelles, un nouveau prêt hypothécaire ou une combinaison des deux. Les banques examinent vos revenus, vos crédits en cours et la valeur du logement. Un revenu de personne seule ne suffit pas toujours à supporter le prêt existant plus le montant du rachat.
Certains couples choisissent de vendre le logement à un acheteur externe et de partager le produit de la vente. C'est souvent plus rapide et cela donne aux deux parties une clôture financière claire. En cas de vente à un acheteur direct, vous évitez en outre les frais d'agence et les longues attentes.
Un rachat est acté dans un acte notarié. Celui-ci précise qui reprend le logement, quel montant est payé et comment l'hypothèque est ajustée. Le notaire vérifie également qu'il n'existe pas d'autres créanciers ou de constructions d'usufruit. Ce n'est qu'après la signature de l'acte que le transfert de propriété est définitif.
En cas de divorce par consentement mutuel, vous réglez souvent le rachat dans la convention de divorce. En cas de procédure judiciaire, le juge peut décider à qui le logement est attribué. Dans les deux cas, il est prudent de se faire conseiller par un spécialiste.
Le rachat n'est pas toujours la meilleure solution. Si le conjoint qui reprend le bien ne peut pas assumer seul les mensualités, ou s'il y a beaucoup de tensions sur la valeur, une vente peut apporter plus de sérénité. De même, si aucun des deux n'est attaché émotionnellement au logement, la vente est souvent le chemin le plus rapide vers une clôture financière.
Une vente à un acheteur direct offre une certitude : vous recevez une offre ferme, il n'y a pas de visites et vous choisissez vous-même le moment. Cela peut justement réduire beaucoup de stress lors d'un divorce. Découvrez les possibilités sur notre page consacrée à la vente d'une maison lors d'un divorce.
Une erreur fréquente est de sous-estimer les frais annexes. En plus du montant du rachat, vous payez des frais de notaire, d'éventuels droits d'enregistrement et les frais d'un nouveau prêt. Les conjoints oublient aussi parfois de partager les meubles et les éventuelles dettes. Faites donc un inventaire complet avant de signer l'acte.
Un autre piège est d'accepter trop rapidement une valeur estimée soi-même. Faites évaluer le logement par un expert agréé, surtout si le marché fluctue fortement dans votre région. Vous éviterez ainsi de regretter plus tard l'accord conclu.
Le cœur de tout rachat de part est la plus-value. C'est la différence entre la valeur de vente actuelle du logement et le montant encore dû sur le prêt hypothécaire. Imaginons que le logement vaille aujourd'hui 320 000 euros et que vous deviez encore rembourser ensemble 180 000 euros. La plus-value est alors de 140 000 euros. Chacun de vous a droit à la moitié de cette somme : 70 000 euros. Celui qui reste dans le logement verse ces 70 000 euros au partenaire qui part.
Avez-vous apporté davantage de fonds propres à l'époque, par exemple grâce à un héritage ou à une épargne ? Dans ce cas, ce montant peut d'abord être récupéré avant que le reste ne soit partagé. Discutez-en avec le notaire, car sans accords clairs, cela devient souvent un point de discorde.
Ajoutez ces frais au montant du rachat et vous saurez combien vous devez réellement financer. Une banque ne regarde pas seulement le montant, mais aussi vos revenus. Souvent, vous devez augmenter l'hypothèque ou contracter un nouveau prêt.
Parfois, le partenaire qui reste ne parvient pas à réunir le montant du rachat. Une augmentation de l'hypothèque n'est pas toujours approuvée, surtout avec un seul revenu. Il existe alors trois pistes réalistes.
Vous pouvez convenir que le montant du rachat soit payé en tranches. Consignez cet accord dans une convention notariée, avec des dates d'échéance claires et éventuellement une indemnité d'intérêts. Ainsi, cela reste équitable pour les deux parties.
Certains couples laissent le logement en indivision pendant un certain temps, par exemple jusqu'à ce que les enfants aient terminé l'école. Le risque est que vous restiez tous les deux solidairement responsables du prêt. Un seul paiement manqué de l'autre retombera alors aussi sur vous.
Si aucun des deux ne peut reprendre le bien, une vente est souvent le moyen le plus rapide de sortir de l'incertitude. Vous pouvez vendre le logement par l'intermédiaire d'un agent immobilier classique, mais cela prend des mois et vous payez une commission. Un acheteur ferme achète directement, sans agent, avec ses fonds propres. Vous choisissez vous-même la date de transfert, il n'y a pas de journées portes ouvertes et les démarches administratives sont réglées pour vous. Pour qui est en pleine séparation, c'est souvent l'option la moins éprouvante.
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