D'abord divorcer ou d'abord vendre la maison ?

Les gens se demandent souvent "d'abord divorcer ou d'abord vendre ?", mais en réalité, il s'agit de deux nœuds différents que vous devez trancher séparément.

Le premier nœud est la destination du logement : vendez-vous ensemble à quelqu'un d'autre, ou l'un de vous rachète-t-il la part de l'autre et reste-t-il seul dans la maison ? Le deuxième nœud est le moment : fixez-vous cet accord avant que le divorce soit officiellement prononcé, ou seulement après ?

La destination détermine surtout votre situation fiscale et financière. Le moment détermine surtout votre tranquillité d'esprit et vos charges de logement pendant la période intermédiaire. En pratique, de nombreux couples choisissent de fixer la destination dans leurs accords, tandis que la vente effective ou le rachat de part suit plus tard. Ainsi, vous savez où vous en êtes, sans devoir agir sous pression.

Ce que vous faites du logement a des conséquences directes sur l'impôt qui le frappe. C'est le point où le plus d'argent est en jeu.

L'un de vous rachète-t-il la part de l'autre ? Alors, l'indivision est partagée et vous payez en Flandre le droit de partage, communément appelé la taxe misère. Le taux normal est de 2,5 pour cent, mais en cas de divorce ou de fin de cohabitation légale (ayant duré au moins un an), un taux réduit de 1 pour cent s'applique. Dans la Région de Bruxelles-Capitale et en Wallonie, ce droit de partage est également de 1 pour cent. Attention : le droit de partage est calculé sur la valeur actuelle totale du logement, et non seulement sur la part que vous reprenez. En Flandre, il existe toutefois un abattement qui exonère une première tranche de la valeur pour les ex-partenaires. Les cohabitants de fait n'ont pas droit au taux réduit.

Vendez-vous à quelqu'un d'autre ? Alors, aucun droit de partage n'est dû, car rien n'est partagé entre vous deux : le logement va à un acheteur externe. Cet acheteur paie lui-même les droits d'enregistrement (le droit de vente), comme lors de tout achat ordinaire. Pour vous, couple en divorce, la taxe misère disparaît donc complètement dans ce scénario. Cela rend une vente à un tiers fiscalement souvent plus avantageuse qu'un rachat de part, surtout pour un logement de grande valeur.

Les chiffres exacts pour votre situation, y compris l'abattement et les conditions, sont à calculer avec votre notaire. Il connaît les tarifs actuels et votre dossier.

Finaliser une vente pendant que le divorce est encore en cours, ou juste avant, présente des avantages évidents.

Vous savez immédiatement combien le logement rapporte, ce qui vous permet de partager le produit avec un montant concret plutôt qu'avec une estimation. Cela rend les accords sur le partage plus précis et évite des discussions ultérieures. Vous cessez également plus rapidement la charge commune : dès que la maison est vendue, le prêt commun et les frais fixes disparaissent.

Il y a aussi des inconvénients. Vous devez traverser le processus de vente ensemble alors que la relation est sur le point de se rompre, ce qui peut être émotionnellement lourd. De plus, vous devez vous mettre d'accord sur le prix demandé, l'agent immobilier et chaque offre. Sans accord, la vente n'avance pas. Et parce que le logement familial est légalement protégé, aucun de vous ne peut le vendre seul : vous devez tous les deux consentir, même si le logement est uniquement au nom de l'un de vous.

Attendre que le divorce soit prononcé vous donne plus de marge. Vous prenez les décisions concernant le logement avec plus de recul, et parfois avec moins de tension parce que le nœud juridique est déjà tranché.

En cas de divorce par consentement mutuel, la vente n'a d'ailleurs pas besoin d'être finalisée avant de déposer le dossier au tribunal. Vous fixez dans l'acte de règlement que le logement sera vendu et comment vous partagerez le produit. L'acte de vente lui-même peut suivre plus tard. Ainsi, vous dissociez le divorce de la date de vente, sans rester sans accords.

Le plus grand inconvénient est financier : tant que le logement n'est pas vendu, les doubles charges de logement continuent. Souvent, l'un de vous emménage déjà ailleurs, ce qui signifie qu'un loyer ou un deuxième prêt s'ajoute au prêt existant sur le logement familial. Cette pression mensuelle peut devenir élevée si la vente traîne. Vous restez également copropriétaires jusqu'à la vente, avec la responsabilité partagée qui en découle.

Si vous choisissez un divorce par consentement mutuel, l'acte de règlement est votre document le plus important. Vous y établissez des accords complets sur tout ce qui concerne le divorce : les enfants, la pension alimentaire et le partage de vos biens, y compris le logement.

Pour la maison, il est préférable d'inclure concrètement ce qui se passe : sera-t-elle vendue ou l'un de vous rachète-t-il la part de l'autre, à quelle valeur, et selon quelle clé de répartition le produit ou le reste du prêt sera-t-il réparti ? Des points pratiques doivent également y figurer : qui y habite entre-temps, qui paie quels frais, et pour quand la vente doit-elle être finalisée ? Plus ces accords sont précis, moins il y a de place pour des discussions ultérieures.

Comme un bien immobilier est en jeu, un notaire sera de toute façon impliqué pour l'acte de partage ou l'acte de vente. L'acte de règlement lui-même est rédigé avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat. Ne rédigez jamais ces accords par vous-même : un petit détail dans la formulation peut avoir de grandes conséquences plus tard sur qui paie quoi.

Il n'existe pas de réponse toute faite qui convienne à chaque couple. Pourtant, quelques questions vous aident à avancer.

Pouvez-vous encore décider ensemble du prix et de la vente ? Alors, vendre ensemble avant ou pendant le divorce est souvent le chemin le plus serein vers une table rase. Les doubles charges de logement s'accumulent-elles ? Alors, chaque mois compte et vous ne voulez pas retarder inutilement la vente. L'un de vous veut-il absolument rester dans la maison ? Calculez alors d'abord soigneusement le droit de partage et la faisabilité du prêt à un seul nom, car un rachat de part est fiscalement plus cher qu'une vente à quelqu'un d'autre.

Quoi que vous choisissiez, faites-vous accompagner. Un notaire calculera les conséquences fiscales pour vous, un avocat protégera vos droits et un médiateur vous aidera à parvenir à un accord mutuellement accepté. Ils connaissent les règles actuelles et votre dossier spécifique, ce que ce guide ne peut pas remplacer.

Êtes-vous prêt pour la vente elle-même ? Vous n'avez pas à chercher seul la bonne partie. Grâce à notre comparateur gratuit et neutre, vous soumettez votre logement à plusieurs acheteurs et vous voyez en un coup d'œil quelle offre correspond le mieux à votre situation. Nous n'achetons pas nous-mêmes de maisons, vous obtenez donc un aperçu honnête sans pression de vente.