Décharge de solidarité lors d'une séparation : le prêt hypothécaire à un seul nom

Lorsque vous avez acheté ensemble une maison et signé ensemble l'acte de crédit, vous êtes devenus tous deux solidairement responsables du prêt. C'est un mot fort avec une signification concrète : la banque peut demander à chacun de vous séparément le remboursement du montant total dû, pas seulement de la moitié. Qui paie effectivement n'a pas d'importance pour la banque.

Cette responsabilité ne s'arrête pas automatiquement en cas de séparation. Même si l'un de vous déménage, même si les accords sont clairement consignés dans une convention de divorce, vis-à-vis de la banque, vous restez tous deux également responsables. Si votre ex ne paie plus les mensualités, la banque peut vous demander le tout. Et tant que cette dette reste à votre nom, elle pèse lorsque vous voulez plus tard acheter un nouveau bien ou contracter un prêt. C'est pourquoi la dissociation de cette dette commune est l'une des choses les plus importantes à régler lors d'une séparation.

La décharge de solidarité signifie que la banque retire l'un des deux emprunteurs du prêt. À partir de ce moment, le partenaire qui reste supporte seul l'hypothèque, et le partenaire qui part n'est plus responsable vis-à-vis de la banque.

Cela va généralement de pair avec la reprise du bien. L'un de vous veut rester dans la maison, rachète la part de l'autre et reprend le prêt. La banque doit alors accepter deux choses : mettre le prêt à un seul nom et décharger le partenaire qui part de ses obligations. Cela se fait par écrit. Sans ce document, vous restez responsable, quoi que disent vos accords mutuels.

Important à savoir : un accord mutuel entre vous deux ne lie pas la banque. Vous pouvez parfaitement convenir que votre ex paie seul le prêt, mais tant que la banque ne vous a pas formellement déchargé, elle peut vous demander des comptes en cas de problème.

Le cœur du sujet est la capacité financière de celui qui reste dans la maison. La banque vérifie si cette personne peut rembourser seule la totalité du prêt, sans le revenu du partenaire qui part. C'est un test plus strict qu'à l'époque, car une famille avec un seul revenu emprunte moins facilement qu'une famille avec deux revenus.

La banque évalue notamment :

• le revenu du partenaire qui reste et sa stabilité ;
• la sécurité de l'emploi et le type de contrat ;
• d'autres crédits et charges fixes éventuels ;
• le rapport entre la mensualité et le revenu.

Souvent, une charge supplémentaire s'ajoute lors d'une reprise. Celui qui reste doit généralement aussi racheter la part de l'autre. Si un emprunt supplémentaire est nécessaire pour cela, cela augmente la mensualité et donc la capacité financière requise. L'assurance solde restant dû est également revue dans la plupart des cas, car elle couvrait souvent deux têtes et doit maintenant continuer sur une seule personne.

C'est là que le bât blesse dans de nombreuses séparations. La banque n'est pas obligée de décharger quelqu'un de la solidarité. Elle détermine elle-même les conditions de ses prêts et évalue son propre risque. Deux signatures sur le prêt lui donnent deux personnes à qui demander des comptes. Laisser tomber l'une d'elles signifie moins de sécurité, et elle ne le fait que si l'emprunteur restant est suffisamment solvable.

Pour beaucoup de gens, c'est précisément le problème. Ce qui était bien supportable en couple s'avère trop lourd avec un seul revenu. La banque calcule, conclut que la charge est trop élevée par rapport au revenu, et refuse la décharge. Votre ex peut peut-être rester dans la maison, mais vous restez coresponsable du prêt. C'est une situation inconfortable : vous portez le risque d'un bien où vous n'habitez pas et dont vous ne voulez plus être propriétaire.

Si la décharge est refusée, il n'y a en pratique que quelques voies. Celui qui reste cherche un refinancement auprès d'une autre banque, apporte des garanties supplémentaires, ou vous décidez de vendre le bien ensemble. Cette dernière option efface d'un seul coup la dette commune pour vous deux.

Si la reprise échoue au test de capacité financière, la vente est souvent la solution la plus sereine. Lors d'une vente, le produit sert d'abord à rembourser le crédit en cours. Ce qui reste est partagé selon votre situation. Et, tout aussi important, la solidarité disparaît pour vous deux dès que le prêt est remboursé. Aucun de vous ne reste alors lié à cette dette.

Vendre entraîne aussi des frais. Celui qui ne vend pas mais reprend le bien paie en Belgique ce qu'on appelle le droit de partage, communément appelé la taxe de misère. En Flandre, ce taux est de 1% en cas de divorce ou de fin de cohabitation légale (2,5% dans les autres cas). À Bruxelles, il est de 1%. En Wallonie, le taux général est passé à 3% depuis 2026, mais en cas de divorce ou de fin de cohabitation légale, le taux réduit de 1% s'applique toujours. Ce droit de partage est calculé, en cas de partage total, sur la valeur totale du bien, et non seulement sur la part transférée. Lors d'une vente ordinaire à un tiers, ce droit de partage ne s'applique pas. Les taux précis et votre situation sont à discuter avec votre notaire.

Une vente peut se faire par l'intermédiaire d'un agent immobilier sur le marché ordinaire, ou via un acheteur direct lorsque vous voulez une certitude rapide sans des mois de visites. Nous ne vendons pas nous-mêmes de biens. En tant que comparateur, nous mettons en parallèle les acheteurs directs afin que vous ayez une idée juste de ce que votre maison peut rapporter, sans être lié à une seule partie.

Que ce soit pour une reprise ou une vente, le notaire intervient. Lorsque l'un de vous reprend le bien, vous sortez de l'indivision par un acte de partage notarié. Le notaire règle le transfert de propriété, et la banque règle séparément le crédit et l'éventuelle décharge de solidarité. Ce sont deux volets qui avancent en parallèle.

Pour évaluer la décharge, la banque demande généralement :

• une demande de décharge de solidarité ;
• des preuves de revenus et d'emploi du partenaire qui reste ;
• un aperçu des autres crédits et charges en cours ;
• une estimation ou évaluation du bien ;
• la convention de divorce ou l'accord concernant le logement familial.

Prévoyez un certain délai entre la demande et la réponse de la banque. Comme il y a un traitement du dossier et parfois des adaptations de l'assurance, des frais peuvent également être liés. L'aspect juridique, fiscal et financier varie d'un dossier à l'autre, donc faites-vous accompagner par votre propre notaire, et si nécessaire un avocat ou un comptable. Ce guide vous informe, mais ne remplace pas ce conseil personnalisé.