Sortir de l'indivision lors d'un divorce

Quand vous avez acheté une maison ensemble, vous en êtes tous les deux propriétaires. Tant que le partage n'est pas officiellement réalisé chez le notaire, vous restez co-propriétaires du bien, même après la séparation ou le divorce. C'est ce qu'on appelle l'indivision. Chacun détient une part, souvent la moitié, mais personne ne possède un morceau précis de la maison: vous possédez ensemble le tout.

Concrètement, cela veut dire que les grandes décisions se prennent à deux. Vendre, faire de gros travaux ou modifier le prêt hypothécaire demande l'accord des deux personnes. Les charges aussi restent communes: le remboursement du prêt, le précompte immobilier, l'assurance et l'entretien continuent de courir, même si un seul d'entre vous habite encore la maison.

Cette situation est faite pour rester temporaire. Personne n'est obligé de rester en indivision pour toujours. La loi belge prévoit que chacun peut demander à en sortir. La vraie question n'est donc pas si vous allez sortir de l'indivision, mais comment.

Pour mettre fin à l'indivision, il existe deux grandes possibilités. Le choix dépend de vos moyens, de vos envies et de ce que vous voulez faire de la maison.

• Vendre ensemble. Vous vendez la maison et vous partagez le prix selon vos parts, après remboursement du solde du prêt hypothécaire. C'est souvent la solution la plus nette: chacun repart avec sa part et personne ne reste attaché au bien.
• Racheter la part de l'autre. L'un des deux garde la maison et verse à l'autre une compensation pour sa part. Cette compensation s'appelle la soulte. Celui qui reste doit alors pouvoir supporter seul le prêt et convaincre la banque de le libérer de l'engagement commun.

Racheter la part de l'autre a du sens quand l'un des deux tient à garder le logement, par exemple pour les enfants. Mais reprendre seul le prêt n'a rien d'automatique. La banque doit accepter la désolidarisation du prêt, c'est-à-dire libérer la personne qui part de sa responsabilité sur le crédit. Sans cet accord, celui qui quitte la maison reste engagé auprès de la banque, même s'il n'y habite plus.

Le notaire est la personne centrale quand il s'agit de sortir de l'indivision sur un bien immobilier. C'est lui qui rédige l'acte de partage, calcule qui doit quoi à qui et veille à ce que tout se fasse dans les règles. Que vous vendiez ou que l'un rachète la part de l'autre, le passage chez le notaire est nécessaire pour officialiser la fin de l'indivision.

Il faut aussi tenir compte du droit de partage. C'est une taxe due à l'État lorsqu'on partage un bien immobilier, calculée sur la valeur du bien. En Belgique, ce droit représente un pourcentage de la valeur partagée, ce qui peut vite peser sur le budget. Votre notaire vous indiquera le montant exact selon votre région et votre situation.

La valeur vénale de la maison, autrement dit sa valeur réelle sur le marché, sert de base à tous ces calculs. C'est pour cela qu'une estimation juste compte autant: elle détermine la soulte, le droit de partage et la part qui revient à chacun. Le notaire encadre la procédure et reste votre point de référence pour tout ce qui touche au droit et à la fiscalité de votre partage.

Il arrive que les deux personnes ne s'entendent pas. L'une veut vendre, l'autre veut garder la maison. Ou vous n'êtes d'accord ni sur le prix, ni sur la marche à suivre. Dans ce cas, sachez qu'aucun des deux ne peut bloquer l'autre pour toujours.

La loi belge est claire sur ce point: nul ne peut être contraint de rester en indivision. Si le dialogue est bloqué, la personne qui souhaite sortir peut demander la sortie d'indivision par la voie judiciaire. Le tribunal, avec l'aide d'un notaire désigné, organise alors le partage. Si aucun accord n'est trouvé et qu'un rachat n'est pas possible, cela peut aboutir à une vente forcée, souvent sous forme de vente publique.

Cette procédure a un coût, prend du temps et peut aboutir à un prix moins avantageux qu'une vente décidée à l'amiable. C'est pourquoi il vaut presque toujours mieux trouver un terrain d'entente avant d'en arriver là. Chercher un accord, même imparfait, protège le budget et les nerfs de tout le monde.

Quand vous décidez de vendre, la voie classique par une agence peut s'étaler sur plusieurs mois: visites, négociations, délais de crédit de l'acheteur, incertitude. En pleine séparation, ces mois d'attente ajoutent du stress et prolongent une situation que vous voulez clôturer.

Un acheteur professionnel rachète la maison directement. Ce n'est pas une agence et ce n'est pas un intermédiaire: il vous fait une offre d'achat concrète pour votre bien. Vous évitez ainsi les visites à répétition, l'incertitude sur le prix final et l'attente d'un acheteur qui pourrait se retirer au dernier moment.

L'offre est gratuite et sans engagement. Vous demandez une estimation, vous comparez les acheteurs, vous recevez un prix, et vous décidez ensuite librement d'accepter ou non. Rien ne vous oblige à aller plus loin. Quand la vente est le chemin choisi, ce rachat direct est souvent la voie la plus rapide et la plus sûre pour tourner la page et repartir chacun de son côté.

Un acheteur ne remplace pas votre notaire ni votre avocat. Pour tout ce qui touche à la désolidarisation du prêt, au partage ou aux aspects fiscaux, adressez-vous à votre notaire ou à votre avocat. Notre rôle, c'est de vous aider à comparer les acheteurs pour rendre la vente elle-même simple et rapide, avec une offre claire dès le départ.