Répartir la plus-value (ou le solde restant dû) lors d'une séparation

Le prix de vente affiché en dit peu sur ce que vous garderez ensemble. Ce qui compte, c'est le produit net. Voici comment le calculer :

Prix de vente ou valeur marchande estimée − prêt hypothécaire restant dû − frais de vente = produit net.

Les frais de vente comprennent par exemple le rapport d'expertise, les honoraires de l'agent immobilier si vous en engagez un, et l'éventuelle indemnité de remploi si vous remboursez le prêt par anticipation. Demandez cette indemnité à votre banque, car elle varie d'un dossier à l'autre. Ce n'est que lorsque vous connaissez le produit net que vous savez s'il s'agit d'une plus-value (le prêt est inférieur à la valeur) ou d'un solde restant dû (le prêt est supérieur à ce que rapporte la maison).

Important : si vous vous rachetez mutuellement des parts au lieu de vendre à un tiers, un coût supplémentaire s'ajoute en Belgique. Nous en reparlerons plus loin.

Si vous êtes copropriétaires de la maison, chacun pour moitié, le 50/50 est le point de départ légal. Chacun a droit à la moitié du produit net. Pour les personnes mariées, le tableau exact dépend de votre régime matrimonial : ceux qui sont mariés sous le régime légal (communauté de biens) partagent généralement les biens communs à parts égales, tandis qu'en cas de séparation de biens, le patrimoine propre de chacun reste séparé et la répartition suit les proportions de propriété dans l'acte d'achat.

Pour les cohabitants légaux ou de fait, aucun régime matrimonial automatique ne s'applique. On se réfère alors à ce qui est stipulé dans l'acte d'achat : si l'un a acheté 60 % et l'autre 40 %, le produit est réparti dans cette proportion. Si vous avez un doute sur votre clé de répartition exacte, faites relire l'acte par votre notaire.

La règle moitié-moitié est ajustée en fonction de ce que chacun de vous a apporté en plus. Les corrections les plus importantes :

• Apport personnel ou argent d'avant mariage : celui qui a investi son épargne personnelle dans la maison lors de l'achat peut généralement récupérer ce montant avant que le reste ne soit partagé. Pour les personnes mariées, cela passe par un compte de compensation entre le patrimoine propre et le patrimoine commun.
• Donation ou héritage : l'argent que l'un de vous a reçu par donation ou héritage et investi dans la maison est en principe un patrimoine propre et est souvent compensé séparément.
• Plus-value : si la maison a pris de la valeur depuis l'achat, cette plus-value est généralement prise en compte proportionnellement dans la compensation, pas seulement le montant initial.
• Remboursements après la rupture : si l'un de vous a continué à rembourser seul le prêt après la séparation, une compensation peut être demandée pour cela.

Ces corrections nécessitent des preuves : relevés de compte, acte de donation, acte d'achat. Conservez soigneusement ces documents, car sans preuve, une correction est difficile à faire valoir.

Supposons que vous ayez acheté une maison ensemble, chacun pour moitié. La valeur marchande est aujourd'hui de 400 000 euros et il reste 200 000 euros de prêt hypothécaire. L'un de vous a apporté 50 000 euros d'épargne personnelle lors de l'achat.

Étape 1, le produit net : 400 000 − 200 000 = 200 000 euros (nous laissons de côté les frais de vente pour simplifier).

Étape 2, l'apport personnel d'abord : le partenaire qui a apporté 50 000 euros récupère ce montant. Reste : 200 000 − 50 000 = 150 000 euros.

Étape 3, le reste fifty-fifty : 150 000 / 2 = 75 000 euros par personne.

Résultat final : le partenaire avec l'apport personnel reçoit 50 000 + 75 000 = 125 000 euros, l'autre partenaire 75 000 euros. Ceci est un exemple simplifié ; la plus-value sur l'apport, les frais et les remboursements après la rupture peuvent faire varier le montant. Votre notaire calculera cela exactement pour votre dossier.

Si la vente rapporte moins que le prêt restant dû, il y a un solde restant dû. Il ne disparaît pas de lui-même. Vis-à-vis de la banque, vous restez dans la plupart des cas tous deux solidairement responsables : la banque peut demander à chacun de vous le remboursement intégral, indépendamment de votre accord mutuel. Entre vous, vous répartissez généralement le solde restant dû dans la même proportion que la propriété, mais cet accord ne lie pas automatiquement la banque.

Si vous souhaitez qu'un seul partenaire reprenne la maison et le prêt, la banque doit accepter explicitement cette décharge de solidarité. La banque évalue si le partenaire repreneur peut supporter seul le prêt. Sans cet accord, vous restez coresponsable de la dette, même après la séparation. Discutez-en donc tôt avec votre institution de crédit.

Le notaire est au cœur de la liquidation et du partage de votre patrimoine. En cas de divorce par consentement mutuel, vous consignez les accords concernant le logement, la plus-value et les dettes dans un acte de règlement. Si vous ne parvenez pas à un accord lors d'un divorce pour désunion irrémédiable, le tribunal désigne un notaire-liquidateur qui établit le partage et sert de médiateur.

Si vous vendez la maison à un tiers, aucun impôt de partage supplémentaire n'est dû. Si l'un de vous rachète la part de l'autre (sortie d'indivision), vous payez en Belgique le droit de partage, communément appelé la taxe misère. En Flandre, un taux réduit de 1 % s'applique en cas de divorce ou de fin de cohabitation légale (sous conditions, comme une domiciliation commune), contre un taux normal de 2,5 %. À Bruxelles, le droit de partage est de 1 %. En Wallonie, une augmentation a été annoncée ; vérifiez le taux actuel. La taxe est calculée sur la valeur totale du bien, pas seulement sur la part reprise. Comme les règles diffèrent par région et changent régulièrement, faites confirmer le montant exact par votre notaire.

Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Pour votre situation concrète, il est préférable de faire appel à votre propre notaire, avocat ou à un médiateur agréé.