Overwaarde (of restschuld) verdelen bij een scheiding

De verkoopprijs op de affiche zegt weinig over wat jullie samen overhouden. Wat telt, is de netto-opbrengst. Die bereken je zo:

Verkoopprijs of geschatte marktwaarde − openstaande hypotheeklening − verkoopkosten = netto-opbrengst.

Onder de verkoopkosten vallen bijvoorbeeld het schattingsverslag, het ereloon van de makelaar als jullie er een inschakelen, en de eventuele wederbeleggingsvergoeding als je de lening vervroegd terugbetaalt. Vraag die vergoeding op bij je bank, want ze verschilt van dossier tot dossier. Pas als je de netto-opbrengst kent, weet je of er sprake is van overwaarde (de lening is kleiner dan de waarde) of van restschuld (de lening is groter dan wat het huis opbrengt).

Belangrijk: koop je elkaar uit in plaats van te verkopen aan een derde, dan komt er in België een extra kost bij. Daarover verderop meer.

Zijn jullie samen eigenaar van de woning, elk voor de helft, dan is 50/50 het wettelijke uitgangspunt. Elk heeft recht op de helft van de netto-opbrengst. Bij gehuwden hangt het precieze plaatje wel af van jullie huwelijksvermogensstelsel: wie getrouwd is onder het wettelijk stelsel (gemeenschap van goederen) deelt de gemeenschappelijke bezittingen doorgaans gelijk, terwijl bij scheiding van goederen ieders eigen vermogen apart blijft en de verdeling de eigendomsverhoudingen in de aankoopakte volgt.

Voor wettelijk of feitelijk samenwonenden geldt geen automatisch huwelijksvermogensstelsel. Dan kijkt men naar wat er in de aankoopakte staat: kocht de ene 60% en de andere 40%, dan wordt de opbrengst in die verhouding verdeeld. Twijfel je over jullie exacte verdeelsleutel, laat de akte dan nalezen door je notaris.

De helft-om-helft-regel wordt bijgestuurd door wat elk van jullie extra inbracht. De belangrijkste correcties:

• Eigen inbreng of voorhuwelijks geld: wie bij de aankoop eigen spaargeld stopte in de woning, kan dat bedrag doorgaans eerst terugkrijgen voor de rest wordt verdeeld. Bij gehuwden loopt dit via een vergoedingsrekening tussen het eigen en het gemeenschappelijk vermogen.
• Schenking of erfenis: geld dat een van jullie kreeg via schenking of erfenis en in de woning investeerde, is in principe eigen vermogen en wordt vaak apart vergoed.
• Meerwaarde: is de woning sinds de aankoop in waarde gestegen, dan wordt die meerwaarde meestal evenredig meegeteld bij de vergoeding, niet alleen het oorspronkelijke bedrag.
• Afbetalingen na de breuk: heeft een van jullie na het uit elkaar gaan de lening alleen verder afbetaald, dan kan daarvoor een vergoeding gevraagd worden.

Deze correcties vragen bewijs: rekeninguittreksels, de schenkingsakte, de aankoopakte. Bewaar die documenten goed, want zonder bewijs is een correctie moeilijk hard te maken.

Stel: jullie kochten samen een woning, elk voor de helft. De marktwaarde bedraagt vandaag 400.000 euro en er staat nog 200.000 euro hypotheek open. Een van jullie bracht bij de aankoop 50.000 euro eigen spaargeld in.

Stap 1, de netto-opbrengst: 400.000 − 200.000 = 200.000 euro (we laten verkoopkosten hier even buiten beschouwing).

Stap 2, de eigen inbreng eerst: de partner die 50.000 euro inbracht, krijgt dat bedrag terug. Blijft over: 200.000 − 50.000 = 150.000 euro.

Stap 3, de rest fiftyfifty: 150.000 / 2 = 75.000 euro per persoon.

Eindresultaat: de partner met de eigen inbreng ontvangt 50.000 + 75.000 = 125.000 euro, de andere partner 75.000 euro. Dit is een vereenvoudigd voorbeeld; meerwaarde op de inbreng, kosten en afbetalingen na de breuk kunnen het bedrag verschuiven. Je notaris rekent dit voor jouw dossier exact uit.

Brengt de verkoop minder op dan de openstaande lening, dan is er een restschuld. Die verdwijnt niet vanzelf. Tegenover de bank blijven jullie in de meeste gevallen allebei hoofdelijk aansprakelijk: de bank mag elk van jullie aanspreken voor het volledige bedrag, los van jullie onderlinge afspraak. Onderling verdelen jullie de restschuld meestal in dezelfde verhouding als de eigendom, maar die afspraak bindt de bank niet automatisch.

Wil je dat één partner de woning en de lening volledig overneemt, dan moet de bank die ontslag uit hoofdelijkheid uitdrukkelijk aanvaarden. De bank beoordeelt of de overnemende partner de lening alleen kan dragen. Zonder dat akkoord blijf je meebetekenen voor de schuld, ook na de scheiding. Bespreek dit dus vroeg met je kredietinstelling.

De notaris staat centraal bij de vereffening en verdeling van jullie vermogen. Bij een scheiding met onderlinge toestemming leggen jullie de afspraken over de woning, de overwaarde en de schulden vast in een regelingsakte. Raken jullie het bij een echtscheiding op grond van onherstelbare ontwrichting niet eens, dan stelt de rechtbank een notaris-vereffenaar aan die de verdeling opstelt en bemiddelt.

Verkopen jullie de woning aan een derde, dan is er geen extra verdeelbelasting. Koopt één van jullie de ander uit (uit onverdeeldheid treden), dan betaal je in België het verdeelrecht, in de volksmond de miserietaks. In Vlaanderen geldt een verlaagd tarief van 1% bij een echtscheiding of het beëindigen van wettelijke samenwoning (onder voorwaarden, zoals een gezamenlijke domicilie), tegenover een normaal tarief van 2,5%. In Brussel bedraagt het verdeelrecht 1%. In Wallonië is een verhoging aangekondigd; controleer daar het actuele tarief. De taks wordt berekend op de volledige waarde van het goed, niet enkel op het overgenomen deel. Omdat de regels per gewest verschillen en regelmatig wijzigen, laat je het exacte bedrag best bevestigen door je notaris.

Deze gids is informatief en geen juridisch of fiscaal advies. Voor jouw concrete situatie schakel je best je eigen notaris, advocaat of een erkend bemiddelaar in.