Betaal je meerwaardebelasting als je je huis verkoopt bij een scheiding?

Bij een scheiding staat de gezinswoning vaak centraal. Het goede nieuws is dat die woning fiscaal gunstig behandeld wordt. In België is de verkoop van je eigen woning, de plek waar je zelf effectief woonde, vrijgesteld van meerwaardebelasting. Die vrijstelling geldt zelfs als je verkoopt binnen vijf jaar na de aankoop, wat bij een scheiding regelmatig gebeurt.

De reden is eenvoudig. De wetgever wil niet dat mensen belasting betalen op de verkoop van het dak boven hun hoofd. Dat is precies waar de gezinswoning om draait. Zolang de woning jullie hoofdverblijfplaats was, blijft de winst die jullie maken bij de verkoop dus onbelast.

De vrijstelling voor de eigen woning is niet zomaar automatisch. Je moet kunnen aantonen dat je er echt woonde. De regel die notarissen en de fiscus hanteren, is dat je de woning gedurende een ononderbroken periode van minstens twaalf maanden effectief bewoond moet hebben, waarvan minstens zes maanden binnen de periode van twaalf maanden vóór de verkoop.

Je bewijst dat meestal vlot met je domiciliëring op dat adres, aangevuld met bijvoorbeeld je energieverbruik. In een normale scheidingssituatie, waar jullie samen jarenlang in de woning woonden, is aan die voorwaarde bijna altijd voldaan.

Let wel op een praktische valkuil. Als een van beide partners al lang vóór de verkoop is verhuisd en zich elders domicilieerde, kan de situatie voor die persoon complexer liggen. Bespreek dit tijdig, zeker als de verkoop maanden na de feitelijke breuk plaatsvindt.

Niet elke woning is een gezinswoning. Verkoop je bij de scheiding een tweede verblijf, een verhuurd appartement of een investeringspand, dan valt dat niet onder de vrijstelling voor de eigen woning. Voor gebouwd onroerend goed geldt dan het volgende:

• Verkoop je het pand binnen vijf jaar na de aankoop, dan wordt de meerwaarde in de regel belast aan 16,5 procent, nog te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen.
• Verkoop je na vijf jaar, dan is de meerwaarde vrijgesteld.
• Voor bouwgrond gelden andere termijnen en tarieven, met een hoger percentage bij een snelle verkoop.

Vastgoed dat je via een erfenis kreeg, is bij een latere verkoop niet onderworpen aan deze meerwaardebelasting, ongeacht hoe snel je verkoopt. Dat kan relevant zijn wanneer een geërfde woning deel uitmaakt van de te verdelen goederen.

Wanneer er wel belasting speelt, wordt niet zomaar het volledige verschil tussen aankoop en verkoop belast. De meerwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, waarbij je bepaalde kosten mag bijtellen bij die aankoopprijs. Denk aan de aankoopkosten zoals registratierechten en notariskosten, en aan uitgevoerde verbouwingen.

De regels laten in bepaalde gevallen ook een forfaitaire verhoging toe voor de jaren dat je eigenaar was. Die berekening is technisch en hangt af van je precieze situatie. Het is precies hier dat een boekhouder of fiscalist het verschil maakt, want een correcte kostenbasis verlaagt de belastbare meerwaarde.

De meerwaardebelasting op onroerend goed is een federale belasting en werkt in principe hetzelfde in Vlaanderen, Wallonië en Brussel. De vrijstelling voor de eigen woning en de tarieven voor tweede woningen gelden dus in het hele land op dezelfde manier.

Waar de gewesten wel van elkaar verschillen, is bij andere kosten rond een woningverkoop, zoals de registratiebelasting bij aankoop. Die staat los van de meerwaardebelasting, maar kan wel meespelen in het totale plaatje van jullie scheiding. Voor de concrete cijfers in jouw gewest vraag je best raad aan je notaris.

Een scheiding is emotioneel zwaar, en de fiscale kant komt er nog eens bovenop. Toch loont het om een paar dingen op voorhand helder te krijgen:

• Ga na of de woning jullie hoofdverblijfplaats was en of aan de bewoningsvoorwaarde voldaan is.
• Verzamel bewijs van bewoning, zoals domiciliëring en verbruiksgegevens.
• Breng in kaart welke panden nog tot de te verdelen goederen behoren en of daar wel meerwaardebelasting op speelt.
• Laat je persoonlijke situatie bevestigen door je notaris, advocaat of boekhouder, zeker als er meerdere panden of een tweede verblijf in het spel zijn.

Deze gids geeft je een helder beeld van de regels, maar is geen juridisch of fiscaal advies. Elke scheiding is anders, en enkel een professional die jouw dossier kent, kan je situatie exact beoordelen.